In het vorige artikel besprak ik de rechten van de huiseigenaar onder het Spaanse huurrecht. In dit tweede deel komen de verplichtingen aan bod. Het is geen volledige opsomming, ik wil je alleen een idee geven waar je op moet letten als je een woning wilt verhuren.

1. Storten van borgsom

Huiseigenaren vragen om een borg (fianza). Deze borg dient als garantie voor de huiseigenaar om mogelijke schade en waardevermindering te dekken die de huurder kan veroorzaken in de woning. En die niet gerelateerd is aan normaal gebruik van de woning. Het gaat om één maand huur voor woningen en twee maanden huur voor kantoren. Deze borg dient te worden voldaan aan de Agencia de Vivienda Social-Fianzas de Arrendamiento in Madrid binnen 30 werkdagen gerekend vanaf aanvang huurcontract.

2. Teruggave van de borg

Als het huurcontract is beëindigd en de woning lijkt in goede staat te verkeren en er zijn geen openstaande gas-, water- of electriciteitsrekeningen, dan vraag je de Agencia de Vivienda Social-Fianzas de Arrendamiento om de borg te storneren zodat je deze kunt uitbetalen aan de huurder. Dit dient te worden gedaan binnen één maand na de teruggave van de sleutels, want anders kan de huurder rente vragen over de borg.

3. Belastingen en uitgaven

‘Gastos de comunidad’ en ‘Impuesto de Bienes Inmeubles’ (IBI, de locale belastingen op woningen, opgelegd door de gemeente) wordt in principe voldaan door de huiseigenaar. Spaans recht biedt wel de mogelijkheid om overeen te komen dat de huurder dit betaalt.

Belasting op vuilnis moet in principe worden voldaan door de huurder, aangezien deze gebruik maakt van deze dienst. Niettemin kiezen veel huiseigenaren ervoor om dit kleine bedrag aan belastingen zelf te voldoen.

Veel huiseigenaren die hun woning verhuren zijn zich er niet van bewust dat ze onder de Spaanse inkomstenbelasting vallen vanwege hun huurinkomsten. Dit geldt voor zowel ingezetenen als niet-ingezetenen. Zelfs als de huurder de huur betaalt in de munteenheid op een bankrekening van je thuisland, wordt dit wettelijk gezien als Spaans inkomen, aangezien de woning in Spanje ligt. Dus wees je ervan bewust dat dit verplichtingen met zich meebrengt.

Huurders die belastingaangifte doen in Spanje wordt gevraagd om de naam van de huiseigenaar en het belastingidentificatienummer in te vullen in hun belastingaangifte samen met de kadastrale gegevens van de woning die zij huren.

De Spaanse belastingdienst heeft de belasting op de huurinkomsten versoepeld door een vermindering toe te passen van 60% van de huurinkomsten voor belastingdoeleinden. Dit geldt zowel voor ingezetenen als niet-ingezetenen EU onderdanen. Niet-ingezetenen van niet-EU landen hebben geen kortingen of verminderingen.

De netto huurinkomsten zijn de huur na aftrek van de gebruikelijke dagelijkse lopende kosten voor de betreffende periode. Voorbeelden van aftrekposten zijn bijvoorbeeld:

• locale gemeente belastingen, zoals IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
• reparatie en onderhoud.
• kosten van property management en commissies.
• rente op leningen voor koop of verbetering.
• afschrijving van 3% per jaar van de kosten van eigendom (exclusief de grondwaarde).
• Spaanse hypotheekrente, mits de hypotheek was verkregen om de woning te verwerven of te verbeteren.

Vanwege de vermindering van de belastingen en de aftrekposten betalen veel eigenaren weinig belasting.

Voor zowel de niet-ingezetene EU-burger als de EU/EAA (European Economic Area) ingezetene bedraagt het belastingpercentage over de netto huurinkomsten na aftrek van uitgaven 20%.

Voor de rest (niet-ingezetenen en niet-EU burgers bedraagt het percentage 24% op de bruto huurinkomsten zonder enige aftrek voor uitgaven of rente.

Als je een woning in eigendom hebt in Spanje dat niet je hoofdverblijf is, dan wordt een fictief huurinkomen geheven voor de periodes dat de woning niet feitelijk wordt verhuurd, gebaseerd op 2% van de officiële waarde van de woning volgens het Kadaster(valor catastral)zoals dit in de jaarlijkse IBI-factuur wordt opgenomen (ongeacht of je ingezetene bent of niet). Wanneer een woning een deel van het jaar leegstaat en niet wordt verhuurd, bereken je het gemiddelde inkomen voor dat deel dat de woning leegstaat.

Let wel, Quilantro geeft geen belastingadvies. Als je professioneel en op maat gesneden advies wilt, dan raden we je aan contact op te nemen met een belastingadviseur (asesor fiscal) gespecialiseerd in Spaans belastingrecht. Of, ongeacht of je nu ingezetene bent of niet, je belt het telefoonnummer van Hacienda - 900 333 555- om al je vragen te laten beantwoorden door de adviseurs van de Belastingdienst zelf.

4. Energie certificaat

Huiseigenaren die een woning verkopen of verhuren hebben een verplicht energiecertificaat nodig. Beschermde gebouwen en monumenten zijn hiervan uitgezonderd, evenals kerken of woningen die minder dan vier maanden per jaar worden verhuurd.

Iedere woning heeft een label nodig gelijk aan de labels gebruikt bij electrische apparaten, die aangeven hoe efficiënt het energieverbruik is. Dit label wordt vandaag de dag gebruikt voor nieuwbouwwoningen en classificeert iedere woning met een kleurcode en een schaal van “A” (meest efficiënt) tot “G” (minst efficiënt).

5. Reparatie en onderhoud van de woning

Reparatie en onderhoud is een onderwerp van discussie. Volgens Spaans recht, betaalt de huiseigenaar voor alle noodzakelijke reparaties behalve voor die reparaties van schade veroorzaakt bij de huurder.

Kleine reparaties bij normaal gebruik van de woning moeten worden voldaan door de huurder. Maar, wat zijn kleine reparaties? Over het algemeen wordt in de Spaanse jurisprudentie een reparatie voor een bedrag tussen de 100 en 150 € of minder gezien als een kleine reparatie.

6. Huurder respecteren als je de woning verkoopt

Als je de woning verkoopt, kun je het huurcontract niet zomaar beëindigen.

Maar als je een woning koopt met huurders erin, hangt het van de vraag af of het huurcontract geregistreerd is in het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad). Als koper zul je een huurcontract moeten respecteren als het huurcontract wordt geregistreerd.

Als het huurcontract niet is geregistreerd in het Eigendomsregister, dan kun je het huurcontract als koper beëindigen, waarbij je een opzegtermijn van 3 maanden in acht moet nemen. In dit geval, als nieuwe huiseigenaar, zul je de eventuele schade moeten vergoeden die de huurder lijdt vanwege het verlagen van de woning.

7. Het inspecteren van de gas installatie

Iedere huiseigenaar die een gasinstallatie heeft, zal deze iedere 5 jaar moeten laten inspecteren. Het gasbedrijf zal contact met je opnemen voor een afspraak, maar let wel, het blijft jouw verantwoordelijkheid dat deze inspectie ook daadwerkelijk plaatsvindt.

neem contact met me op

© Lilian Hermans - Quilantro