Eindelijk! Je hebt een appartement in Madrid gevonden! En je bent blij. De huiseigenaar stuurt je het huurcontract ter ondertekening. Eerste obstakel: het is in het Spaans. Ok, dat kun je aan. Gewoon een vertaler vinden. Geen probleem.

Tweede obstakel: je weet niets van het Spaanse huurrecht af. Je bent een leek op dit gebied.

Dit artikel geeft je antwoorden op de meest gestelde vragen over het Spaanse huurrecht.

Eindelijk! Je hebt een appartement in Madrid gevonden! En je bent blij. De verhuurder stuurt je het huurcontract ter ondertekening. Eerste obstakel: het is in het Spaans. Ok, dat kun je aan. Gewoon een vertaler vinden. Geen probleem.

Tweede obstakel: je weet niets van het Spaanse huurrecht af. Je bent een leek op dit gebied.

Dit artikel geeft je antwoorden op de meest gestelde vragen over het Spaanse huurrecht.*

1. Wat is de duur van een huurcontract? Wat gebeurt als ik binnen 3 maanden wil vertrekken?

Als verhuurder en huurder ben je vrij om de duur van de huur overeen te komen.

Meestal wordt een huurcontract voor een jaar afgesloten. In dat geval zal de huurovereenkomst jaarlijks worden verlengd totdat een periode van 3 jaar is bereikt. Na 3 jaar kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen (behalve als hij het voor eigen gebruik nodig heeft, dan kan hij eerder opzeggen, zie verder vraag 10 hierover).**

De huurder kan de huurovereenkomst opzeggen:

• na 6 maanden, met inachtneming van een opzegtermijn van 30 dagen, ongeacht de duur van de huurovereenkomst.
• als er een bepaling is opgenomen in het huurcontract dat de huurder de overeenkomst op ieder moment kan beëindigen, zelfs als de periode van 6 maanden nog niet voorbij is.

In het huurcontract kan worden bepaald dat de huurder de verhuurder een vergoeding moet betalen als hij binnen 6 maanden vertrekt. Volgens de Spaanse wet, is deze vergoeding gelijk aan 1 maand huur voor ieder jaar dat het huurcontract zou worden gecontinueerd. De vergoeding wordt proportioneel berekend voor perioden van minder dan een jaar.

2. Wat is de opzegtermijn?

Het staat verhuurder en huurder vrij om de duur van de opzegtermijn af te spreken. De minimum opzegtermijn is 30 dagen. Er zijn enige uitzonderingen voor specifieke situaties (zie hieronder vraag 9 en 10). Als huurder is het in jouw belang om de opzegtermijn zo kort mogelijk te houden.

3. Met welke kosten moet ik rekening houden als ik een huis of appartement huur?

Water, gas, electriciteit en internet/telefoonkosten worden door jou als huurder betaald, uiteraard. Vraag de verhuurder om een overzicht van de (gemiddelde) kosten van water, gas, electriciteit, want deze kosten kunnen variëren door het jaar heen. Gas kan hoger zijn in de winter, water hoger in de zomer, voorals als je een tuin hebt om te besproeien of een zwembad om te vullen.

‘Gastos de communidad’, ‘Impuesto de Bienes Inmeubles’ (IBI, eigenarenbelasting geheven door de Ayuntamiento (gemeente) zal in principe worden betaald door de eigenaar. Maar volgens Spaanas recht is het mogelijk hier vanaf te wijken in het huurcontract.

Afvalverwerkingsbelasting zou in principe moeten worden betaald door de huurder, aangezien hij gebruikt maakt van deze dienst.

Overigens moet de verhuurder ook belastingen betalen over de huurinkomsten. En hij zal ook de kosten moeten voldoen van het verplichte energie-certificaat.

4. Wat voor soort garanties kan de verhuurder vragen?

De verhuurder zal zeker een borg vragen van één maand huur(2 maanden als het geen woning is, maar bijvoorbeeld een kantoor).

Spaanse huurders hebben over het algemeen de reputatie dat ze slechte betalers zijn. Veel Spaanse verhuurders hebben dan ook weinig vertrouwen in het ontvangen van de huur. Hoewel de situatie beter wordt, neigen Spaanse verhuurders ernaar om aanvullende garanties te vragen. Hierbij wat voorbeelden van wat een verhuurder kan vragen:

• één of meerdere maanden huur als garantie;
• een bankgarantie. Dit is een alternatief waarbij de bank namens de niet-betalende huurder aan de verhuurder de huurbetalingsverplichting overneemt;
• een schriftelijke garantie van de werkgever, een soort certificaat waarin de werkgever de huurbetaling garandeert aan de verhuurder op het moment dat de huurder stopt met betalen.

Als huurder kun je ook voorstellen dat de verhuurder een zogenaamde wanbetalingsverzekering afsluit (seguro de impago), bijvoorbeeld bij DAS of ARAG.

5. Ik heb een appartement gevonden via een makelaar. Wie betaalt de courtage van deze makelaar?

Eerlijk of oneerlijk, in Spanje is het gebruikelijk dat de huurder de makelaar betaalt. Het gaat dan vaak om één maand huur vermeerderd met 21% BTW. Dus wees je hiervan bewust als je een woning zoekt via een makelaar.

6. Kan de verhuurder de huur verhogen?

Ja, dat is mogelijk. Een huurvermindering is zelfs ook mogelijk. Een herziening van de huur kan na een jaar ingaan. En vervolgens kan de huur ieder jaar worden herzien.

Wanneer in het contract niets is opgenomen over een herziening, kan de verhuurder de huur niet verhogen.

Als er daarentegen een bepaling in het huurcontract staat, dan wordt in principe de Indice de Garantía de Competividad (ICG) gevolgd. Deze index meet specifieke factoren om de welvaart van burgers te bepalen en wordt gebruikt binnen de Eurozone. Uiteraard kun je ook een andere index afspreken, zolang dit maar in het contract is opgenomen.

Je kunt de meest recente ICG hier vinden: ICG

7. Wat gebeurt er als ik de huur vergeet te betalen?

De huur moet worden betaald in de eerste 7 dagen van de maand.

Als de huurder de huur niet binnen de eerste 7 dagen van de maand betaalt, kan de verhuurder rente eisen in een procedure. Als het niet-betaalde bedrag minder dan 2000 euro bedraagt, kan de verhuurder naar de rechter stappen om zonder tussenkomst van een advocaat. Dit is een korte procedure die een paar weken in beslag neemt. Daarna krijgt de verhuurder een vonnis met een executoriale titel. Met deze titel kan de verhuurder gemakkelijk de achterstallige huur innen. Wees hiervan bewust.

8. Wie betaald de reparatiekosten?

Dit onderwerp kan voor enige discussie zorgen. Volgens de wet, betaalt de verhuurder voor alle noodzakelijke reparaties behalve voor de schade veroorzaakt door de huurder.

Kleine reparaties gerelateerd aan het normaal gebruik van het huis moeten worden betaald door de huurder. Wat zijn kleine reparaties? Het wordt over het algemeen geaccepteerd dat reparatiekosten tussen de 100 en 150 euro kleine reparaties zijn.

Het is daarom altijd een goed idee om de verhuurder te vragen of hij een verzekering heeft die reparaties dekt, aangezien de verzekeringsmaatschappij vaak direct iemand stuurt om de boel te repareren.

9. De verhuurder wil de woning verkopen. Ben ik beschermd of moet ik verhuizen?

Je bent beschermd als het huurcontract is ingeschreven in het Eigendomsregister Registro de la Propiedad. Zelfs als het huis verkocht wordt, zal de nieuwe eigenaar dan je huurcontract moeten respecteren. Als de koper van het bestaan van het huurcontract afweet, zal hij het moeten respecteren.

Als het huurcontract niet is geregistreerd en de koper wist niets af van het bestaande huurcontract, dan kan de koper het huurcontract beëindigen met inachtname van een opzegtermijn van 3 maanden. in dat geval, zal de nieuwe eigenaar wel de schade moeten vergoeden die je lijdt doordat je de woning moet verlaten. Als de koper van het bestaan van het huurcontract afweet, zal hij het huurcontract moeten respecteren.

10. Kan de verhuurder de woning opeisen omdat hij er plotseling in wil wonen?

Als het huurcontract voor minder dan 3 jaar is afgesloten, kan de verhuurder de woning alleen opeisen voor eigen gebruik, of voor gebruik door zijn familie (bijvoorbeeld zijn kinderen of in geval van echtscheiding). De verhuurder moet 2 maanden van tevoren melden dat hij de woning nodig heeft.

--

*Dit artikel was geschreven met inachtneming van de laatste wetwijzigingen LAU 4/2013 and 2/2015. Huurcontracten getekend voor 6 juni 2013 kunnen onderworpen zijn aan voorgaande wetgeving.

**Er zijn ook andere redenen om het huurcontract te beëindigen, zoals het niet voldoen aan wettelijke of contractuele verplichtingen, maar dit valt buiten het bereik van dit artikel.

© Lilian Hermans ~ Quilantro